本文作者：美房网康老师

四天前，我发表了《买房都是投资，租房才是刚需》的文章，引发巨大争议，可以堪称悍然风波。

争议就是分歧，分歧就是成交，成交就是商机，成交就是两个有分歧的人互相换手的方式，所以，找到分歧点也就是争议点就是商业模式建立的起点。

而这个争议，也正是房地产场市场的发展方向，就是人们为什么买房的核心问题。

四天前我的文章同样阐述了婚房为什么是假刚需的原因，我得出了“婚房不是用来住的，只是婚姻的稳定器”的结论。比如很多新婚年轻人在老家买了婚房，领了结婚证，但是人都在北京打工租房住呐，这个时候买的婚房只是一个摆设，而是为了让丈母娘同意领结婚证才买的，而丈母娘之所以让买房才能嫁女儿，本质上就是希望女儿的老公是一个负责人的人，万一离婚了也可以通过分割房产让女儿免受损失。这就是我说的“婚房不是用来住的，只是婚姻的稳定器”的道理。

连大家都公认的最刚的刚需房婚房都是伪刚需，那么还有真的刚需房吗？其实，租房才是真正的刚需，所有的买房都是投资为目的。

买房的本质就是看涨房价，也就是预期房价确定会上涨，并且希望能够获得这个房价的上涨收益，如果自己没有房子那么房价上涨的收益就跟自己没有关系，如果自己有房子，那么房价上涨的收益就可以属于自己。这就是买房的根本原因。

同样，卖房的根本原因就是预期房价下跌，并且为了规避房价下跌带来的财富缩水所以选择卖房。有的人可能会说，虽然预期房价会涨，但是急需用钱的时候也会卖房，这是错误的，因为这个时候房主通常会选择抵押借款的方式，只要房住主认为房价上涨的收益能够覆盖借款的利息成本，那么房主一定会选择抵押房产的方法。这个道理在我提出的“0元租房0利息贷款”的商业模式中，已经告诉了大家抵押跟租房就是一对分歧，所以才能够成交的原因。

既然所有的买房都是看涨房价，那么如果预期房价下跌，那些刚需会不会买房，我说不会的，这个时候这些人会选择租房。不是有很多人说自己不在乎房价涨与跌，自己买房只是为了住，其实这种人心理的真实想法是压根就不相信房价回下跌，或者说认为现在房价已经是底部了。这种人恰恰就是经营高手，嘴上说的跟心理想的让别人看不出来差别，就像有的商户在卖东西时会说我的产品别人排队都买不到，看在你今天来了就卖给你吧，如果你相信了那么你就输了。

那么，学区房算不算刚需，同样的道理，学区房的逻辑就是披着刚需外衣的炒房，因为买学区房的逻辑就是我自己的孩子先上学，等毕业以后再高价卖给下一个有上学需求的人，也就是预期学区的价值会越来越高，所以学区房的本质不是炒房，而是炒学区。如果这个学区房买家预期未来没有人会买他的学区房，或者学区未来会消失，或者租房的可以上学，那么这个买家打死都不会多花好几百万的价格去接盘学区房。

更确切的将，买房的人只要认为房价的上涨收益能够超过银行理财的收益，那么就会投资买房。而贷款买房的逻辑就更加明显，那就是房价的上涨收益能够超过贷款利息以及首付款的理财收益总和，那么这个人就一定选择买房。

而卖房的逻辑也非常清楚，那就是房价下跌的幅度超过自己租房的成本，那么这个业主一定选择卖房。或者说即使房价平稳，如果自己把房子卖了拿到的现金去做其它投资的收益可以超过租房的成本，那么房住主也会卖出房产。

以银行理财收益4%为例，如果房价保持平稳的情况下，并且房子的租金回报率低于4%，就会有很多房主选择卖出房产，拿着这些现金去做银行理财，然后用理财收益去租房，之后还有剩余，这就是卖出的逻辑。

比如，中国有很多房子的租金回报率只有1%。可是还有很多人愿意买房持有，根本原因是房主认为房价会涨并且这个涨幅会超过银行理财收益。可是如果房主不再认为房价会涨，那么就会卖出。

这个房主的当前房产总价500万，租金每年6万，如果卖出拿到500万现金，做银行理财收益，那么每年的利息收益就是20万，拿出6万租房，还能剩下14万，居然比上班还合适，这个房主会不会动心呐，当然这个时候对房主最纠结的就是房价会不会涨，万一又涨了，岂不是卖亏了。

所以，去年11月12号，人民网发表文章《房地产的“国家态度”》指出：“对待财富，当今百姓的理念已发生很大变化，即储蓄再也不是财富了，储蓄反而会因通胀和资产涨价而缩水。储蓄下降，除千禧一代消费前卫外，根源就是百姓要买房。未来，房子将替代储蓄而成为财富的储藏形式，只要房价不是跌得太厉害(国家也不允许出现这种情况)，房子作为财富的美好感觉将长期存在。”

既然“房子将替代储蓄而成为财富的储藏形式”，那么所有的房主都会用房子的收益跟储蓄做对比，哪个收益高就会持有哪个。所以，未来房子的租金回报率就成为了选择的关键，这也就是国外房子平均的租金回报率稳定在4%到5%的根本原因，而中国也正在向这个趋势在转化。

欢迎大家关注微信公众号“美房投资俱乐部”查看更多更详细的精彩内容。