如今的房价可谓是“乱”字当头。

由于我国楼市的空置率迫近50%，杠杆率已经接近了危险区间。为了防止房地产继续升值进一步扩大泡沫，2016年国家实施了“房住不炒”政策。

从厦门8%的折价优惠开始，引起了炒房客们的一阵恐慌。

房地产要变天了……

照如今这个形势看来，未来该如何投资房地产？

01

利率上浮、摇号购房。虽说新政确实限制了炒房客，但真正压制的是新一代刚需购房者们。

因为全款购房者不被利率上浮所限制，而刚需购房者又会遇到资金不足的问题。面对越来越多的开发商只愿意选择全款售房，相当于一棒子打晕了想要贷款购房的刚需一族。

之后对于房地产的调控，大部分购房者们开始跟着政策走，大家购房需求和欲望也变得越来越低。为了刺激地方房地产需求，政府在不改变宏观政策的前提下实行了微观调控。

在“因城施策”的背景下，楼市开始凸显凌乱，各个地区的房地产开始有涨有跌。

我们举几个例子分开来看。

19年5月，南宁房价持续创下新高。即使在全国房地产普遍降温的10月，房价的涨幅依然位居全国第三。

数据来源：楼盘网

除此之外，还有最近发展迅速的深圳，第三、第四季度中，宝安、福田、龙华等城区的房价都有小幅度的上涨。

当我们认为房价总体依然呈上涨趋势时，再看杭州的市中心，如西湖、上城、下城、江干等四大主城区却在三四季度进入了跌势。

北京的房价也在整个19年处于小幅下跌的趋势，从年初的6万下跌到5万8左右。

数据来源：安居客

由于每个城市的政策不同，各地区分化非常明显。

房价有涨有跌，投资者们不敢轻举妄动，购房者需求越来越少。

为了刺激购房者需求，政府开始在“房住不炒”的基础下适当放宽政策。

18年年底，山东省菏泽市成为了自2016年楼市调控以来，全国第一个实施“取消限售”的城市。

不过期间也出现了一些朝令夕改的乌龙事件。

比如之前上过热搜的张家港，从2017年8月27日开始出台房产限售以来，张家港一直要求未满2年的商品住房和二手房都不得交易和出售。

直到12月10日突然取消了限售过户，被误认为是政策放松的信号。但随即时隔一天就被取消。

说者容易做者难，要想具体问题具体分析，就必须做好每个城市的调研和考察分析。

而造成城市分化的主要原因是人口分布。

02

人口是2019年楼市的最大亮点。

据统计，2019年已经有超过160个城市出台了新的落户政策，同比净增40%以上，为的就是大量引进人才。

近期，北京现在的主要任务是控制人口和城市规模，而上海的任务则是带动长三角经济带崛起。

一线城市的人口已经达到了饱和，甚至出现了小幅外流的趋势。

人口流出使北京等地使房价出现了小幅下跌，由于需求不够，未来这两个城市的房价也很难再涨。

而如今二线城市的兴起，使得大量人才涌入。

土地已然开始向高能级城市集中。

与其他二线城市相比，南宁的人口城镇化还有很大的发展空间，再加上自贸区挂牌成立、中国-东盟信息港平台建成，这个城市被定誉为国家行交通枢纽等政策的利好。

南宁未来的发展空间吸引了多数人进入这个城市，所以即使南宁的城市GDP倒数第六，但房价依然在涨。

此外，深圳在这两年可是火了一把，这个城市被誉为民营经济第一城，税收超过8000亿。

身为一个新晋城市，显然没有老一线的包袱，以自身的优越条件痛快的大量吸引人才。

目前深圳的人口机械化增长迅速，并且还在不断的吸引人才涌入。而深圳的楼市也在它巨大的人口增量驱动下持续火爆。

人口聚集地也是房价投资地，但购房政策和落户门槛也吓退了不少人。为了争夺人才，许多一线以及新一线城市开始放宽落户政策。

03

武汉早早的实施了“百万大学生留汉就业创业工程”，立志5年留下100万大学生。

2019年12月11日，郑州宣布租房可落户并且放宽参加城镇社会保险的落户条件。此政策一出，能够解决一些正在租房且没有在郑州缴纳社保满两年的公民的购房资格问题。

2020年1月3日，东莞出台了人才安居规范性文件，提出了顶尖人才可以享受200平米左右免租8年的人才住房。

1月9日，山东省放宽城区常住人口300万到500万的大城市落户条件。

1月10日，苏州出台本科及留学生、还有有着高级专业技术职务任职资格的人才可以直接落户。

昨天，广东也放低了除广州、深圳以外19个城市的落户门槛，产出了巨大的人口福利，城市GDP首破10万亿。

这场人口争夺战，是一场来自于一线城市与二线城市之间的竞争，并且会贯穿2020年全年。

但”因城施策”依然是一个很难把控的微观决策，任何的调控都不能触碰“房住不炒”的底线。

所以房价只会继续小幅度增长，也不可能会有大涨。

12月13日，中央经济工作会议中有29次提及了“稳”，如今的房地产稳字当头，2020年全国各地的楼市政策无论如何更改都要围绕着“稳”。

如今的房地产行业只有一个字：稳！稳！稳！

这也就意味着2020年全年将处于高位横盘状态。

楼市调控了三年，趋势也走了三年，如今不难猜出投资方向。

04

房地产不是没有投资价值，而是改变了投资方式。

未来楼市的大趋势一定是倾向于不涨不跌。如今房地产投资不再主短期炒作，而是倾向于长期持有。

简单的说就是“不动产”。

而房价方面，18年和19年的楼市走势基本相同，呈现出了“中间低、两头高”的趋势。

18年7月31日提出了“坚决遏制房价上涨”……

19年7月30日提出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段” ……

年初出现了“小阳春”现象都是受到这些政策放松以及开发商促销的影响。

而19年年底再次出现了政策放松。

“新定价基准的LPR”以及2020年整体货币的友好环境和银行降准都有助于楼市的稳定。

由此推测，开春再次出现“小阳春”现象的可能性很大。

2020年整体可能会呈现出近乎相同的趋势。

未来新增城镇人口将主要分布在京津冀、长三角、粤港澳大湾区以及成渝、长江中游、中原、山东半岛，这些地区都是未来房地产发展的重点区域。

从现在开始，刚需购房者就要好好动动脑筋了。以后不能像之前那样乱买房子了，楼市投资的一大标准就是新一代人口聚集地，即有人的地方才会有升值和回报。

总体来看，未来的房价依旧有上涨趋势，但幅度不会很大，房地产将以“稳”为基础,各个城市和区域将继续分化。

能不能继续从房地产中获得长期红利，就看你的耐性如何了。