<p>6月，美国房价又创新高了，美国房价中位数涨到了36.3万美元，同比上涨24%。最近一阵子，因为成屋和新房销售有所下降，有人开始喊，楼市要凉凉了。但是，很多人不知道的是，成交量的下降，是因为供应的下降所致。</p><p>现在我们都知道了，过去一年房价的疯涨，主要原因是：建筑成本上升及工人短缺导致新房建设成本升高，低利率带来购买力和需求的提升，疫情导致的对更多的空间需求，但说到底，不过就是供应与需求的严重失衡。</p><p>房价已经这么高了，还能再涨么？现在可以买房么？投资房还有盈利空间么？导致房价飙涨的这些因素，未来还在吗？供应与需求的失衡导致房价暴涨，在可见的未来，供应不足会得到缓解吗？我们来看看下面的数据。</p><p>先看美国住房需求新的增长点。</p><p>Marcus&amp;Millichap最近有一期视频，讨论美国住房供应短缺问题，如下，英文好的同学可以看视频。</p><p></p><p>翻译总结如下：</p><p>住房需求新增长点主要在集中在25～40岁之间的人群，这个人群目前已经有7220万人，占美国人口的主要部分，已经超过婴儿潮一代的人群，其中30岁年轻的人最多。</p><p>美国千禧一代人口数据</p><p>（来源：Marcus&amp;Millichap）</p><p style="text-align: center;"><img style="filter: brightness(0.96);" src="https://meiguo.com/uploadfiles/images/9963/20210805/005314_zdcP6V.png" alt="Image" style="filter: brightness(0.8);"></p><p>根据以往数据，美国首套房购房者平均年龄33岁。接下来五年，每年将有460～480万人进入33岁（2021年460万）</p><p>美国千禧一代人口数据</p><p>（来源：Marcus&amp;Millichap）</p><p style="text-align: center;"><img style="filter: brightness(0.96);" src="https://meiguo.com/uploadfiles/images/9963/20210805/005315_mWM8ZS.png" alt="Image" style="filter: brightness(0.8);"></p><p>而这些人中，34%的人目前都跟父母住一起，疫情期间一度上升到36%。疫情之后，这些人可能会离开父母家。接下来2年意味着可能会有400万人离开家，自己找/买房子住。2021年将有460万人。</p><p>跟父母居住的18～34岁人群比例（来源：Marcus&amp;Millichap）</p><p style="text-align: center;"><img style="filter: brightness(0.96);" src="https://meiguo.com/uploadfiles/images/9963/20210805/005317_P5k2FM.png" alt="Image" style="filter: brightness(0.8);"></p><p>以上是需求端，下面再来看供应端。</p><p>2008年次贷危机以来，新房建设一直低于平均数。即使是2020年的建设高峰期，也只有不到92万套。2021年预计会有110万套新房。</p><p>近30年来美国每年新建独栋房屋数</p><p>（来源：Marcus&amp;Millichap）</p><p style="text-align: center;"><img style="filter: brightness(0.96);" src="https://meiguo.com/uploadfiles/images/9963/20210805/005318_hUiHzd.png" alt="Image" style="filter: brightness(0.8); text-align: center;"></p><p>公寓房屋建设水平好一些，但是每年最高也就是30多万套。</p><p>近30年来美国每年新建公寓数</p><p>（来源：Marcus&amp;Millichap）</p><p style="text-align: center;"><img style="filter: brightness(0.96);" src="https://meiguo.com/uploadfiles/images/9963/20210805/005320_JEOIGi.png" alt="Image" style="filter: brightness(0.8);"></p><p>这就是公寓的空置率近几年来一直保持低位的原因（3.8%，近30年来的最低水平，也是租金持续稳定上涨的原因，租金的涨幅在2021年表现更突出）。</p><p>近30年来，美国公寓空置率（来源：Marcus&amp;Millichap）</p><p style="text-align: center;"><img style="filter: brightness(0.96);" src="https://meiguo.com/uploadfiles/images/9963/20210805/005321_1GmGem.png" alt="Image" style="filter: brightness(0.8);"></p><p>全美房屋空置率也是历史低位。下图，近20年来，所有房屋的空置率明显的下降趋势（来源：美国统计局）</p><p style="text-align: center;"><img style="filter: brightness(0.96);" src="https://meiguo.com/uploadfiles/images/9963/20210805/005322_hGlAJ4.png" alt="Image" style="filter: brightness(0.8);"></p><p>近20年来，美国房屋平均月供和租金</p><p>（来源：Marcus&amp;Millichap）</p><p style="text-align: center;"><img style="filter: brightness(0.96);" src="https://meiguo.com/uploadfiles/images/9963/20210805/005323_yGcZGG.png" alt="Image" style="filter: brightness(0.8);"></p><p>中位数价格的房屋的平均月供是1931美元，月租金1480美元，这个差额，被当作一个房屋可负担性重要的指标，2008年来最高。</p><p>如前所述，2021年460万美国人进入33岁，大约是190万户家庭，这190万户家庭将成为首套房的购房者。假设建造商都能如期拿到建筑材料，预测2021年有110万套独栋住宅和33万套公寓新房交付，一共是143万套。也就是说2021年光是新增的供应短缺是190-143=47万套。</p><p>所以美国全国房地产经纪人协会（NAR）预测，美国住房市场房屋短缺达550万套（独栋住宅短缺380万套），Business Insider更是预测短缺680万套。</p><p><p><a target="_blank" rel="ugc" href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzU4MjcyMjIwMg==&amp;mid=2247490880&amp;idx=3&amp;sn=1fe560cd57cc8c96e75f52bae564e336&amp;chksm=fdb2aab5cac523a30c78709ee702bc0c16520b72eb88fd6c159ac7652847fb4aa57850c65735&amp;scene=21#wechat_redirect" tab="innerlink">【最新报告】美国住房市场还需要550万套住房</a></p></p><p>全美房屋最近一年供应曲线（来源：NAR）</p><p style="text-align: center;"><img style="filter: brightness(0.96);" src="https://meiguo.com/uploadfiles/images/9963/20210805/005324_E8Y831.png" alt="Image" style="filter: brightness(0.8);"></p><p>有人问，不是还有二手房屋吗？大家不要忘记，我们这里说的千禧一代的住房需求是新的需求增长点，这里的需求没有计入其他换房/投资房的需求。</p><p>不过，现在美国房价中位数是36万美元，这个人群会买得起房么？</p><p>先来看看这些人的收入水平。如下：未来购房主力31～34人群收入中位数，4.2～4.8万之间。如前所述，中位数价格的房屋平均月供是1931美元，一年供房成本是2.3万美元。房屋支出需要占收入大半才能买得起房子，这是非常大的压力。</p><p>31～24岁人群收入中位数</p><p style="text-align: center;"><img style="filter: brightness(0.96);" src="https://meiguo.com/uploadfiles/images/9963/20210805/005325_VVpgpj.png" alt="Image" style="filter: brightness(0.8);"></p><p>对于这部分买家来说，即使能付得起首付，也最多也只能支付得起Starter homes或entry level homes，也就是2居室小户型房屋。而还有一大部分人群，只能租房。这是过去一年租金上涨的原因，拜登政府天天在喊的要解决住房危机，要出台更多affordable housing政策原因也在此。</p><p>这一点，看过去一年，所售房屋数据就知道了。下图，83%的房屋价格低于75万，67%的房屋价格低于50万。</p><p>截止2021年6月美国销售房屋价格分布（来源：NAR）</p><p style="text-align: center;"><img style="filter: brightness(0.96);" src="https://meiguo.com/uploadfiles/images/9963/20210805/005326_NjeQRV.png" alt="Image" style="filter: brightness(0.8);"></p><p>结论已经显而易见了，住房短缺问题短期内解决不了，可能还会恶化，starter homes/entry-level homes等刚需型房屋依然会走强。</p><p>但是，由于有需求且能负担得起买房成本的人不多，未来更多的利润空间会落在租赁住宅市场。另外，为解决住房危机，政府会加强对affordable housing的扶持政策，affordable housing领域也还有很多空间。</p><p>还有，记住，location, location,location！那些房价已经非常高的地方，如加州，投资房利润空间已经非常小。</p><p>过去这一年，刚需型房屋的交易异常活跃，尤其是在独栋住宅领域，大型机构持续进行大规模并购，顶级建商放弃出售，加入长期持有出租行列。互联网+时代大数据精准交互且智能化运营的机构投资者的加入，改变了以前个人投资者几乎独占独栋住宅的格局，未来个人投资者在这个领域的利润空间将会越来越小。加入机构投资者，与机构一起做房东，会是更好的选择。</p><p>（声明：本文仅为资讯分享，不是投资建议，投资决策请咨询专业人士）</p><p>参考文献：</p><p>1.https://www.marcusmillichap.com/research/videos/is-the-us-housing-shortage-poised-to-get-worse</p><p>2.https://cdn.nar.realtor/sites/default/files/documents/ehs-06-2021-summary-2021-07-22.pdf</p><p>3.https://www.census.gov/housing/hvs/files/currenthvspress.pdf</p><p>编译：彼岸直达（微信订阅号：gh_11429b609a1c）</p>