原标题：商界·观察 | 清空SOHO中国，潘石屹要跑？

【撰文/谭丽平 统筹/刘金】10月30日，市场传出消息称，SOHO中国（00410.HK）欲80亿美元出售中国的办公大楼权益。受此影响，当日SOHO中国股价大涨17.9％。

近几年来，SOHO中国卖项目已经是家常便饭。中报显示，旗下只剩9栋写字楼在手，若此次80亿美元的出售属实，那意味着SOHO中国将清空手上大部分的物业。

对此，SOHO中国官方给出的回应也十分暧昧：不知悉任何为避免本公司证券出现虚假市场而须公布的与集团资产出售相关的资料。

自2012年从“销售”向“自持”物业转型开始，SOHO中国便逃不开“掉队”魔咒，从百亿规模收缩到十几亿。也有市场声音认为，潘石屹要重启海外市场。那么，潘石屹是要自救还是要跑路？

潘石屹（图片来源于网络）

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再卖核心资产

10月30日，有消息称SOHO中国将考虑以80亿美元出售资产。而澎湃新闻的报道细节显示，SOHO中国实际控制人潘石屹张欣夫妇的最终计划是将SOHO中国的核心资产“八大金刚”全部出售。目前已经开始展开首批交易，且交易对手是外资公司。

“八大金刚”，指北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO2期、丽泽SOHO，以及上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场及古北SOHO。其中，丽泽SOHO目前还处于建设中。

这些项目均属于SOHO中国的核心资产，而将其出售的行为与其此前潘石屹多次的表态也并不相符。潘石屹曾公开表示，“我们说‘八大金刚’支撑SOHO中国，上海四个、北京四个，现在还没有销售计划。我可以非常肯定地说，这八个项目，散售的计划不可能有，散售太复杂”。

需要提及的是，SOHO中国近年一直在“卖卖卖”。6月底，SOHO中国在物业销售推介会，宣布出售物业计划，涉及北京、上海13处物业，预估总价值78亿元，且出售的项目都已经处在城市核心地段。除了物业，出售项目还包括停车位。今年9月，SOHO中国将北京的9个商业项目共计2583个地下停车位出售，价格7.61亿元。

据媒体不完全统计，2014年至2018年3月SOHO中国已出售或将要出售的额自持物业累计达8个项目，涉及金额或超350亿元。再加上今年的出售项目，其回笼资金超430亿元。

而与一直卖楼相对应的是，截至到上半年，SOHO中国只有9栋写字楼在手。

根据SOHO中国2019年半年报，截至2019年上半年，9个项目中，出租率最高的即为银河SOHO，为98%，且出租率较去年年底上升1%；最低的则为今年上半年刚刚开业的古北SOHO，为45%。其余项目中，除SOHO天山广场出租率较去年年底上升2%、SOHO复兴广场出租率与去年年底持平之外，出租率均有所下降。

若此次的出售属实，那意味着SOHO中国将出清手上大部分的物业。受此影响，当日SOHO中国股价飙涨17.9%，盘中更一度大涨27%。

对于出售的消息，SOHO中国官方并未否认，但也没有明确表态。只在声明中称，在投资物业组合的日常经营管理中，“本集团会不时探讨集团所处主要市场的商业地产市场环境及潜在交易机会”，“不知悉任何为避免本公司证券出现虚假市场而须公布的与集团资产出售相关的资料”。

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自救还是跑路

自2012年转型开始，SOHO中国便逃不开“掉队”的魔咒。

2012年，SOHO中国提出宣布去地产化，转型发展办公空间区域，从“销售”向“自持”物业转型开始，其主要收入来源也从卖楼转为收租。自此之后，SOHO中国鲜有拿地。

而逐渐剥离房地产业务后，SOHO中国的总营收呈断崖式下跌。2013年至2018，SOHO中国的营收分别为142.6亿元、60.98亿元、9.95亿元、15.77亿元19.63亿元、17.21亿元。

乐居财经发布的《2018中国上市房企营收排行榜TOP100》显示，SOHO中国排名第100位，其2018年营业额仅为排名榜首的恒大4678.14亿元营业额的5‰。曾经也是近百亿的房地产企业，已收缩至10亿级别。

转型后的SOHO中国，租金成为其营收主要来源。2014年至2018年间租金对公司的总营收的贡献从7%增至100%。

但潘石屹“包租公”的日子并不好当。这些年，租金收入增幅并不大。年报显示，2014年至2018年，SOHO中国的租金收入分别为4.25亿元、10.25亿元、15.11亿元、16.69亿元和17.35亿元。

中报显示，2019年上半年，SOHO中国营业额实现人民币8.89亿元，同比上升约11.8%；净利润5.65亿元，同比下滑48.36%，增收不增利。

除此之外，写字楼市场透露出的收益率与空置率也并不乐观。

世邦魏理仕此前发布的报告显示，北京写字楼单季度新增供应创近十年新高，加之整体市场需求疲软，截至三季度末，北京优质写字楼整体空置率上升至10.9%，创2011年第二季度以来最高水平。报告还称，未来六个月，近76万平方米的供应量将进一步加剧市场竞争，空置率继续走高，租金亦将承压下行。

上海易居房地产研究院发布2019年三季度50城租金收益率研究报告显示，三季度，4个一线城市的平均租金收益率为1.7%，环比由降转增，环比增长1%，同比下降4%，而同比降幅扩大。

潘石屹在6月的推介会上公开表示，SOHO中国下一步打算集中在一线城市最繁华的地段集中拿地，部分资金还将用来还债。

中报显示，SOHO中国的总借贷共计约177.6亿元。借贷中约20.53亿元将于一年内到期，约8.27亿元将于一年以上二年以内到期，约31.89亿元元将于二年以上五年以内到期，约116.9亿元将于五年以上到期。

对于这次的出售，市场也有另外一种声音是，潘石屹想重启海外市场。

这也并非空穴来风。据了解，2011年至2013年，潘石屹张欣夫妇就曾通过家族信托频频出手海外物业资产，先后收购了纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼、曼哈顿公园大道广场49%股权，以及联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%股权。

同时，潘石屹之子潘瑞目前正在英国攻读雷丁亨利商学院房地产博士学位，并在当地成立了EREC Estates房地产公司，拥有多个大型地产项目，包括首个由华人主导的英国学生公寓品牌UNINN。

由此，不少人质疑潘石屹要跑了？这样的声音也不是没有理由。此前，万达在国内卖卖卖的同时，海外投资额超两千亿资产，引来银监会对海外投资项目的融资风险排查。去年，海航集团也走了类似的路子导致近亿资产被查封。

财经评论员严跃进认为，“如此大规模的核心资产出让，应该不是资金压力的问题，后续可能会有一些转型。海外布局也不失为是一个比较好的机会，不过是不是会全部转移到海外，也说不准。”

同策机构总经理张宏伟也表示认同，“目前国内外经济都不太好，如果作为长线投资的资产来看，海外市场或许是一个不错的选择。从资产投资逻辑角度来看，它的出售是合乎逻辑的。至于清空，以及到底SOHO会如何发展，还得看高管是怎么想的。”