原标题：水分有多少？克而瑞、中指院、中原地产等卖地排行榜背后的秘密

摘要：这个事真的得看细节（欢迎关注杠杆游戏）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

又到了盘点年度卖地情况的时候。

克而瑞、中指院、中原地产等机构，都有发布相关数据和排名。

大家非常关注各大城市卖地情况，金额、排名、楼面价、溢价情况。这一方面是出于人性的渴求、看热闹；另一方面其实也是在盘算自己生活、或想投资的城市，未来房价会因此如何走？

这些数据、排名，到底意味着什么，对楼市、房价有什么影响。杠杆地产觉得市面上的看法有不少谬误，很大程度上会误导购房者。今天我写篇小文，供大家批评。

1、市场机构的“卖地收入”这个说法，本身就是误导。2019年，无论看克而瑞、中指院或者中原地产的数据统计、研究，都有10多个城市卖地超千亿元。有的措辞是用的“地土地出让收入（金）”。

是这样吗？

这里杠杆地产要说，这个表达是不对的。市场机构统计的，各大城市当年拍地金额，用上述表达本身就存在误导。

为什么？什么叫卖地收入，收到荷包里的钱，才能叫收入。当年的拍卖有些钱还来不及变成收入，同时部分永远不会是收入。具体见下文阐释。

而没有变真的收入之前，只能说是土地拍卖的金额。其中，有的是勾地，也没有真的竞价。

一年总的拍卖金额，准确的表达，应该是土地拍卖总金额，或者其他表达。不管怎么说，用“卖地收入”这个表达，存在误导。

2、土地拍卖总金额，和最终的土地出让收入，会有哪些差距？有这样几点需要注意，第一当年拍卖了，钱至少都是分2期付。

每个城市，甚至每个月、每一块地的付款方式可能都有不同。所以，有的是拍了，但是尾款可能是第二年才付，并不会变当年的收入。

第二，注意拿地的公司。这里，杠杆地产也不方便具体说哪个城市，反正挺多的。拿地的公司，有的就是自己城市的投融资平台、轨道（地铁）集团等。

归根结底，这些钱对于当地政府来说，不过是左右手。平台公司增加了资产，发行了债券或其他融资，政府拿到了钱。

还有的，这类方式算是“一级”土地储备，以后找人合作开发，或再出让。

第三，有的土地虽然成交了，但是后来会调规，所以最终的付款金额，和我们看到的拍地成交价格是不同的。

第四，还有的土地当时成功拍了，但压根就成交不了。有哪些房企出现过类似情况，杠杆地产不举例，得罪人。

……

3、真实的当年土地出让收入，到底哪里看权威数据。很简单，全国就等统计部门、财政部门的数据，每年到了时候，都会发布全国的土地出让金收入。

具体城市，看当地财政局财政预算执行情况。其中有一项，就是基金预算收入完成金额，其中会详细说，该市国有土地使用权出让收入完成金额。

当然，这部分数据里除了宅地，也包括商办土地，以及工业土地出让等的收入。不过，工业用地单价都是很低的。

所以看这个数据，还是很有价值。

4、市场机构的城市“卖地收入”排名，本身也存在口径问题。上文，杠杆地产说了，市场机构的这个表达本身不对，应该叫土地拍卖总金额。姑且先不管这个，我要说的是，各大城市的口径本身是问题。

我们都知道，我国除了深圳全域城市化，其他城市都有农村、有郊区，还有的有郊县、县级市。

而很多机构的统计，很多自称是卖地的市一级数据，也就是市辖区，或者主城区、中心城区的数据。按说这个数据有可比性。

但是当你真去看了他们的月度报告，就会发现，统计里面很多有郊区、郊县数据。而每个城市城市化发展程度、连片建成区情况、轨道交通发展有差异。

还有的就真的只有主城区，比如对重庆的统计，几乎所有机构只有该市主城9区，这个口径实际又比很多城市小了很多。

最终就是，这些总数据也好，溢价也好、平均楼面价也好，城市时间可能根本就没法比对，不是一个口径。甚至自己城市，今年和去年都未必可以比对。

5、当然，市场机构的卖地统计数据，还有很有价值。不管怎么说，这些数据可以纵向对比，和往年比，对于我们购房和预测未来房价是很好的参照。

而具体到，如何使用这些数据为我们买房做参考。杠杆地产的建议是，必须分区、分板块详细比对。

比如一整年下来，某个板块的地价走势、平均情况。如果这个板块地价时高时低，即面粉价格并不稳定，那么正常情况下，未来这个板块的房价也是有高有低的。

这个时候，不要被偶尔的一个高地价吓着和误导。

另外，要判断你想买的城市核心城区，或者某个区的未来走势。那就关注下上述区域的地价走势情况。

如果有的板块高，有的板块低，且隔得不算远，地段其实差不多。那么，这个城市的这些区域，房价可能会有差距，但是依旧有相对便宜的地方可以选择。

6、要有独立判断。如上所述，根据卖地情况来判断房价，真的要看细节，不要受笼统数据或排名误导。

当然，一个城市如果当年土地拍卖总金额大幅增长，甚至连续多年都是高位。那么杠杆地产要说，很明显可以判断，这个城市极为依赖土地金融（财政）。

这句话其实也是废话，我国除了深圳、北京、上海，其他城市，靠财税都是活不下去的。即便这三座城市，也是……

不好意思，刚打断了表达，回到正题。我们不能因为某个城市，当年的土地拍卖总金额高，就判断，这个城市未来房价一定会往上很多。因为总金额是由具体的量，也就是面积堆起来的。

还得看他卖了多少面积、具体的地价、溢价情况。加上“房住不炒”，多数城市，整体溢价目前不算高。

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